股票卖空重磅文件“三箭齐发”，地产行业价值如何重估

　　2026年8月28日，多个部委集中发布了三份事关房地产基础制度改革的重磅文件。政策提振下，如何看房地产行业的长期价值？（资料参考：21世纪经济报道《重大调整！三份重磅文件完善房地产基础制度，现房销售时代加速到来》，2026.8.28）

　　制度性改革或重塑行业发展

　　1、销售制度变革：现房销售加速

　　8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。分析称，此前住建部即多次明确表示推进现房销售制度，旨在从根本上防范交付风险。2025年，全国商品住宅销售面积和销售金额中的现房占比分别为32%和27%，分别较2021年提升22和18个百分点。（数据来源：国家统计局、Wind，截至2025.12.31；资料参考：国信证券《房地产现房销售新规点评》，2026.8.28）

　　2、信贷制度优化：缓解购房与开发压力

　　当日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，受市场关注的重点内容为：一是将个人住房贷款的最高期限延长至40年，合理提升购房人的贷款能力；二是建立开发贷款主办银行制度，为项目公司提供合理信贷支持。（资料参考：中国证券报《事关房地产信贷，央行、金融监管总局发文》，2026.8.28）

　　3、资本市场支持：补齐资本金短板

　　证监会也于同日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，从资本市场维度对支持房企融资、防范化解风险作出系统安排。分析称，传统信贷在本质上增加负债、放大杠杆，或难以从根本上改变资本结构；资本市场通过支持上市房企再融资、并购重组、REITs扩募、不动产私募投资基金等权益类和中长期资金工具，有望推动房企在降杠杆的同时盘活存量资产。（资料参考：兴业证券《资本市场政策加码助力构建房地产发展新模式》，2026.8.29）

　　有分析认为，随着房地产市场进入新发展阶段，在推动行业高质量发展、加快构建房地产发展新模式等方面可能持续发力。（资料参考：21世纪经济报道《重大调整！三份重磅文件完善房地产基础制度，现房销售时代加速到来》，2026.8.28）

　　当下看好房地产的长期逻辑

　　综合机构分析，在行业新旧模式转换的背景下，当前板块估值处于历史相对低位，为长期投资者提供了关注窗口，具备核心竞争力的龙头企业或更值得关注。（数据来源：Wind，统计区间：2009.10.28至2026.8.29）

　　1、政策合力催化

　　近年来密集出台的房地产政策分为两条主线：一是提振需求，如优化限购措施、放宽公积金贷款申请和公积金提取场景、提供购房补贴等，刺激市场需求；二是控制供给，主要是限制土地出让、强化资金监管、推广现房销售，避免供给增加。两者的共同目标都是化解房地产市场供过于求，稳住房地产市场。（资料参考：中信证券《房地产两条政策主线，同一政策目标》，2026.8.26）

　　2、核心城市房价韧性凸显

　　尽管全国市场仍在筑底，但一线城市房价已展现出显著的韧性。2026年7月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，已连续5个月保持环比上涨态势。（数据来源：国家统计局，截至2026.7.31；资料参考：央广网《连续5个月环比上涨，一线城市二手房释放什么信号？》，2026.8.18）

　　租金企稳也为房价提供了基本面支撑。一方面，我国7月百城租金回报率已达到2.48%，接近2.6%的公积金贷款利率，基本回到2.4%-2.8%的合理区间；另一方面，7月中指50城租金指数月环比为0.13%，涨幅较6月走阔。租金止跌叠加租金回报率回到合理区间，或意味着多数城市房产的居住价值和价格已基本匹配。（数据来源：Wind、中指研究院，截至2026.7.31；资料参考：国金证券《楼市长期支撑的再确认》，2026.8.27）

　　3、行业格局或重塑

　　预售模式下，房企依靠前期回款快速滚动拿地、扩张规模，高杠杆、高周转成为行业常态。推行现房销售，则会拉长房企的资金回笼周期，对企业的资金实力、运营能力、产品打造能力将提出更高要求。（资料参考：第一财经《现房销售时代加速到来，一场房地产行业大变局正在发生》，2026.8.28）

　　随着现房销售的推进，聚焦核心城市、注重产品品质的开发企业，以及口碑良好、运营服务能力突出的轻资产管理企业，将更有可能赢得竞争优势。（资料参考：中信证券《房地产两条政策主线，同一政策目标》，2026.8.26）

　　4，估值处于历史相对低位

　　经过近年来的持续调整，目前房地产板块估值已处于历史相对低位。以中证内地地产主题指数（000948.CSI）为例，根据Wind数据，截至2026年8月29日，该指数市净率（PB）为0.54，处于指数发布以来1.25%的分位数水平。（数据来源：Wind，统计区间：2009.10.28至2026.8.29）

　　房地产ETF银华（159768）作为跟踪中证内地地产主题指数（000948.CSI）的ETF产品，或为投资者提供了关注行业复苏的工具。对比中证全指房地产指数，中证内地地产主题指数在估值、集中度方面具备鲜明特征。

　　两大地产指数指标对比

指数名称	中证内地地产主题指数	中证全指房地产
指数代码	000948.CSI	931775.CSI
市净率（PB）	0.54 元股证券:ygzq.hk	0.78
前5大成份股占比	66.80%	33.25% 配资在线门户
前10大成份股占比	100%	46.57%

　　数据来源：Wind，截至2026.8.29

估值更低，弹性或更大：相较中证全指房地产指数，目前市净率水平更低，或具备相对更高的估值性价比。聚焦龙头，资金利用率高：指数成份股集中度高，聚焦我国房地产行业龙头，或有望充分受益于行业集中度的提升，资金利用率或更高。

　　对于希望关注房地产行业回暖趋势的投资者，在符合自身风险承受能力的前提下，可关注房地产ETF银华（159768），或可助力一键把握地产龙头，力争捕捉政策与市场共振带来的修复机会。

　　风险提示：

房地产ETF银华费率情况
费用类型	收费方式/费率
申购费/赎回费	申购赎回代理券商可按照不超过0.50%的标准收取佣金
管理费	0.50%/年
托管费	0.10%/年
基金运作综合费用（年化）	0.66%
注：费率情况详见基金产品资料概要，截至2026.1.30，请以届时最新基金公告、基金法律文件为准。

　　投资有风险，投资需谨慎。基金是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

　　您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

　　根据有关法律法规，银华基金管理股份有限公司做出如下风险揭示：

　　一、依据投资对象的不同，基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。

　　二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

　　三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。

　　四、特殊类型产品风险揭示：请投资者关注标的指数波动的风险以及ETF（交易型开放式基金）投资的特有风险。

　　五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。银华基金管理股份有限公司提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

　　六、本基金由银华基金管理股份有限公司依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站http://eid.csrc.gov.cn/fund和基金管理人网站www.yhfund.com.cn进行了公开披露。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

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